Si le copropriétaire ne régularise pas dans les 30 jours suivant la mise en demeure, le syndic peut engager une procédure judiciaire sans nouvelle formalité.
Deuxième étape : l’injonction de payer
C’est la voie la plus rapide pour les créances inférieures à 5 000 euros. Le syndic saisit le tribunal judiciaire par voie de requête, sans audience contradictoire. Le juge rend une ordonnance portant injonction de payer. Le copropriétaire a 1 mois pour contester. Sans contestation, l’ordonnance est exécutoire et permet une saisie.
Privilège spécial du syndicat
Votre situation est différente ?
Chaque dossier a ses particularités. Si vous voulez une lecture précise de votre cas, je propose une analyse personnalisée.
Voir les formulesLe syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège spécial sur le lot du débiteur. En clair : les créances de charges sont garanties par le lot lui-même. En cas de vente, le notaire doit purger les dettes avant de verser le prix au vendeur.
Troisième étape : la saisie et la vente forcée
Pour les créances importantes ou les débiteurs récalcitrants, le syndic peut demander la saisie immobilière du lot. La procédure aboutit à la vente aux enchères du bien, dont le produit sert à désintéresser les créanciers dont le syndicat. C’est une procédure lourde, réservée aux situations graves.
Le rôle de l’AG dans la gestion des impayés
Le syndic n’a pas besoin d’une autorisation de l’AG pour envoyer une mise en demeure ou saisir le tribunal en injonction de payer. Ces actes relèvent de sa gestion courante. En revanche, pour une procédure de saisie immobilière, une autorisation de l’AG est généralement requise, sauf urgence.
Ce qu’il faut retenir
La procédure est progressive mais les délais peuvent être courts. Un impayé non traité se prescrit par 5 ans. Le syndic qui tarde à agir peut voir sa responsabilité engagée. Si vous êtes copropriétaire en difficulté passagère, contactez le syndic avant l’échéance : un échéancier amiable vaut mieux qu’une procédure judiciaire.
