À savoir
Un syndic ne peut pas être révoqué en dehors d’une assemblée générale, sauf faute grave. La procédure passe obligatoirement par un vote des copropriétaires.
La mise en concurrence n’est pas une option depuis la loi ALUR. C’est une obligation. Et c’est votre meilleur levier de négociation.
Votre situation est différente ?
Chaque dossier a ses particularités. Si vous voulez une lecture précise de votre cas, je propose une analyse personnalisée.
Voir les formules
Les 5 étapes de la procédure
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1
Constituer le dossier de mise en concurrence
Depuis la loi ALUR de 2014, le conseil syndical est obligé de mettre en concurrence le contrat de syndic avant chaque renouvellement. Au moins deux projets de contrat doivent être soumis aux copropriétaires avec la convocation à l’AG. Si le conseil syndical ne le fait pas, des copropriétaires représentant au moins 25 % des voix peuvent inscrire la question à l’ordre du jour.
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2
Inscrire le point à l’ordre du jour
Tout copropriétaire peut envoyer une demande au syndic actuel par lettre recommandée avec accusé de réception. Le syndic est tenu d’inscrire le point si la demande respecte les délais légaux, généralement six semaines avant la date de l’AG.
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3
Rassembler les candidatures
Contactez plusieurs syndics professionnels. Demandez des devis détaillés et comparez quatre points clés : les honoraires de gestion courante, les prestations facturées hors forfait, le coût de la première AG et les modalités de transition.
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4
Voter en assemblée générale
La désignation d’un syndic se vote à la majorité absolue de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut être organisé immédiatement.
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5
Assurer la transition
Une fois le nouveau syndic désigné, l’ancien a 15 jours pour remettre tous les documents de la copropriété : comptes, archives (PV d’AG, contrats, factures), liste des copropriétaires et clés d’accès. Des pénalités de 15 euros par jour s’appliquent automatiquement en cas de retard.
Piège à éviter
Si l’ancien syndic tarde à remettre les documents, le nouveau syndic peut le mettre en demeure par lettre recommandée. Des pénalités de retard s’appliquent automatiquement passé le délai légal.
Le cas du syndic coopératif
Depuis la loi ALUR, les copropriétaires peuvent gérer eux-mêmes leur immeuble via un syndic coopératif. Un copropriétaire bénévole assure la gestion, souvent assisté d’un prestataire pour les tâches administratives et comptables. Cette formule peut réduire significativement les charges annuelles.
Ce qu’il faut retenir
Anticiper (commencer la mise en concurrence plusieurs mois avant l’AG), respecter les délais légaux et s’assurer que le procès-verbal mentionne précisément la durée du mandat et les conditions de rémunération du nouveau syndic.
