Les charges spéciales couvrent les services et équipements collectifs dont l’utilité varie selon les lots : ascenseur, chauffage collectif, eau chaude collective. Elles sont réparties selon l’utilité que ces équipements représentent pour chaque lot.
Première étape : analyser les comptes
Tout copropriétaire a le droit de consulter les pièces justificatives des charges à tout moment, pas seulement lors de l’assemblée générale annuelle. Adressez au syndic une demande écrite pour obtenir le budget prévisionnel voté, les relevés de dépenses détaillés, les contrats des prestataires et les factures correspondantes.
Droit légal
Votre situation est différente ?
Chaque dossier a ses particularités. Si vous voulez une lecture précise de votre cas, je propose une analyse personnalisée.
Voir les formulesL’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de tenir à la disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges. En cas de refus, vous pouvez saisir le tribunal.
Deuxième étape : identifier les anomalies
Les sources de surfacturation les plus fréquentes sont de trois ordres.
Les honoraires de syndic hors forfait. Certains syndics facturent en dehors du forfait annuel des prestations qui devraient normalement y être incluses : rédaction de convocations, gestion de sinistres courants, établissement des documents comptables.
Les contrats de prestataires surévalués. Un contrat de nettoyage ou de gardiennage renouvelé sans mise en concurrence depuis plusieurs années peut cacher des tarifs bien supérieurs au marché.
La répartition non conforme au règlement. Si les charges sont réparties selon des clés différentes de celles prévues par le règlement de copropriété, la répartition est illégale.
Troisième étape : agir
En assemblée générale, vous pouvez demander l’inscription à l’ordre du jour de questions spécifiques sur les dépenses contestées, exiger la mise en concurrence des contrats de prestataires ou voter contre l’approbation des comptes si les justificatifs sont insuffisants.
Par courrier recommandé, contestez formellement la dépense en demandant les justificatifs précis au syndic. Cela crée une trace écrite indispensable pour la suite.
Par voie judiciaire si le dialogue est impossible. Le tribunal judiciaire peut être saisi pour contester des charges irrégulières. Attention : l’action se prescrit par 5 ans à compter de leur exigibilité.
Un point souvent mal compris
Voter contre l’approbation des comptes en AG ne vous libère pas de l’obligation de payer les charges. En droit de la copropriété, les charges sont dues même en cas de contestation. Pour ne pas payer une charge que vous estimez injustifiée, il faut obtenir une décision de justice.
Ce qu’il faut retenir
La contestation passe d’abord par l’analyse rigoureuse des documents comptables, puis par l’action en AG, et en dernier recours par la voie judiciaire. Agissez par écrit, conservez toutes les traces et ne dépassez pas les délais de prescription.
