La frontière entre privatif et commun
Le règlement de copropriété fixe ce qui est partie commune et ce qui est partie privative. En général, les planchers, les murs porteurs, les façades, les toitures, les colonnes montantes, les gaines techniques : parties communes. L’intérieur de votre appartement, vos cloisons non porteuses, vos revêtements de sol : parties privatives.
Le problème, c’est que ces deux univers se touchent. Un mur porteur passe dans votre salon. Une gaine technique est encastrée dans votre mur de salle de bain. Une façade se trouve juste derrière votre cuisine.
Dès que vos travaux affectent, même indirectement, une partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble, vous avez besoin d’une autorisation.
L’autorisation d’assemblée générale
L’article 25 b de la loi de 1965 est clair : les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés par l’assemblée générale, à la majorité absolue.
Votre situation est différente ?
Chaque dossier a ses particularités. Si vous voulez une lecture précise de votre cas, je propose une analyse personnalisée.
Voir les formulesMajorité absolue : la majorité de tous les copropriétaires, pas seulement de ceux présents. C’est un seuil plus difficile à atteindre que la majorité simple des présents.
Si vous faites ces travaux sans autorisation, le syndicat des copropriétaires peut exiger la remise en état aux frais du copropriétaire fautif. Et si l’immeuble est vendu ou si vous vendez votre lot, la question de la régularisation peut bloquer ou compliquer la transaction.
Les cas les plus fréquents
La pose d’une climatisation avec unité extérieure sur la façade : autorisation requise, car l’aspect extérieur est modifié. Même une petite unité discrète.
L’abattement d’une cloison non porteuse : en principe, pas d’autorisation si la cloison est bien privative et non porteuse. Mais si elle jouxte ou touche un mur porteur commun, une étude structurelle peut être exigée.
Le changement de fenêtres : si vous remplacez vos fenêtres par un modèle identique, ça passe souvent en travaux privatifs. Si vous changez les dimensions ou le style, c’est une modification de l’aspect extérieur. Autorisation.
L’installation d’une VMC individuelle qui nécessite un percement en façade ou en toiture : autorisation obligatoire.
Ce qu’il faut faire avant de commencer
Relire le règlement de copropriété. Identifier si les travaux envisagés touchent une partie commune. Si le moindre doute existe, contacter le syndic par écrit pour lui soumettre le projet. Demander que la question soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Commencer les travaux en attendant l’autorisation est une faute. Commencer les travaux sans l’avoir demandée est une faute plus grave encore.
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Questions fréquentes
Faut-il une autorisation pour des travaux touchant les parties communes ?
Oui. Une résolution en AG est nécessaire dès que les travaux affectent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur.
Que risque-t-on si l’on réalise des travaux sans autorisation ?
Remise en état aux frais du copropriétaire fautif, et éventuellement dommages-intérêts. Le syndic peut saisir le tribunal pour ordonner la démolition.
Les travaux sur les parties privatives liées aux parties communes nécessitent-ils une autorisation ?
Oui. Certains éléments privatifs (plancher porteur, par exemple) sont liés aux parties communes. Tout travaux sur ces éléments doit être soumis à l’AG.
